Les sociétés civiles de placement immobilier ont su se réapproprier la confiance des investisseurs en pleine période de crise sanitaire et économique. En effet, leur rendement ne fléchit pas et elles semblent aisément tenir la route, sans à-coups, tout au long de l’année. La seconde vague de contamination ayant contraint à un nouveau confinement, nombreux sont les actifs qui en souffriront à nouveau. En ce qui concerne les SCPI, les spécialistes demeurent confiants. Quoi qu’il en soit, afin que le portefeuille de placement soit porteur, il est toujours recommandé de savoir sélectionner la SCPI à y loger. Voici les paramètres à analyser de près avant de se lancer.
La composition du parc
Rappelons que les SCPI ont pour avantage de se servir de plusieurs typologies d’immobiliers pour fonctionner. Par exemple, des immeubles résidentiels (qui sont les plus résilients face à la crise), des immeubles de bureaux, des murs de commerces, des hôtels, des murs de santé et d’éducation, des locaux d’activité. Or, la crise affecte de manière très inégale les secteurs d’activité : certains connaissent des fractures notoires tandis que d’autres s’en tirent d’affaire, voire se retrouvent davantage renforcés.
Cette tendance se répercute donc sur le marché immobilier, de même que sur le parc des SCPI. Par conséquent, il vaut mieux opter pour des SCPI ultra diversifiées sur le plan sectoriel – et mieux encore, sur le plan géographique. Le but étant d’adoucir les risques locatifs et de continuer à percevoir les dividendes quel que soit la conjoncture.
La typologie des locataires
La typologie des locataires est également un paramètre intéressant à analyser, car ce sont eux qui sont à l’origine des loyers. S’agit-il de grandes entreprises ou de structures de taille intermédiaire, voire des TPE ? Quelle est leur capitalisation ? Leurs chiffres d’affaires ? Leurs activités principales ?
Ce sont en effet les SCPI qui ont pour locataires de grandes enseignes et des organismes rattachés aux bureaux administratifs internationaux qui n’ont pas connu de période de turbulences pendant toute la durée du krach.
Le rendement
Si cet indicateur de performance a été celui qui a le plus intéressé les investisseurs avant la survenance de la crise, il passe aujourd’hui en deuxième plan car ne traduit pas forcément la résilience de la SCPI. En effet, certaines d’entre elles, qui ont servi d’excellents rendements, ont connu une chute manifeste de leur taux de distribution sur valeur de marché (TDVM).
Toujours est-il que cet indicateur est toujours à prendre au sérieux, de préférence en se référant au taux de rendement interne qui est la moyenne enregistrée sur plusieurs années (sur 5 ans, 8 ans, 10 ans ou 15 ans et plus).
Le report à nouveau
En prévention des périodes incertaines, les SCPI se constituent ce que l’on appelle le report à nouveau. Une partie des revenus locatifs est injectée dans un compartiment de sécurité, le reste étant distribué aux investisseurs porteurs de parts. Ce compartiment de sécurité n’est déverrouillé que si la SCPI subit des blocages sévères en cas de collecte de loyers.
Or, si la SCPI a mis en œuvre une bonne stratégie de diversification, ces derniers n’ont pas lieu d’être. C’est pourquoi, toutes les SCPI ne disposent pas forcément de ce report à nouveau, notamment les plus jeunes d’entre elles, puisqu’elles n’ont pas encore eu le temps de l’alimenter au fil des ans.
Pour conclure, si vous souhaitez tirer profit des avantages des SCPI en pleine période de crise, et de manière sécurisée, vous pouvez opter pour les SCPI résidentielles avant tout, de même que les SCPI de rendement diversifiées comme expliqué plus haut.
